据经纬行研究中心最新发布的1月广州土地市场研究报告,2015年1月份,广州市出让商住、商服地块共7宗,均为底价成交,住宅地块占4宗,商服地块占3宗,总出让土地面积27.88万平方米,环比上升722.42%,总出让金额51.47亿,其中商住地块48.66亿,占总成交金额94.55%。2015年首月土地出让低谷反弹,而底价成交则成为主基调,市场发展渐趋理性。
房企纷纷“东进”拿地
住宅土地方面,本月底价成交4宗商住地块,天河1宗、萝岗3宗,出让金额48.66亿,其中北京过江龙远洋地产夺天河粤隆客车厂“旧改”地块首进广州,富力及时代则分别夺萝岗宅地,双双拉开各“东进”序幕。
萝岗方面,东区街开发大道以东NP-B4-2地块,用地面积3.66万平方米,总建14.34万平方米,被富力地产以底价7.42亿元夺得,折合楼面地价5175元/平方米;值得注意的是,对于深耕广州市场的富力而言,在目前炙手可热的萝岗,乃至新黄埔区,至今仍没开发项目,此次成功夺下萝岗宅地,在增加土地储备的同时,亦标志着富力看好萝岗的发展前景,正式进军萝岗市场,从而拉开其“东进”的序幕。
此外,萝岗科学城开创大道以西KXCD-F2-3地块、科学城开泰大道以东KXCD-F2-4地块,均为“旧改”地块,占面分别为5.06万平方米、2万平方米,建面分别为14.18万平方米、6万平方米,被时代地产以底价13.32亿元夺得,折合楼面地价分别为6660元/平方米、6470元/平方米。值得注意的是,两宅地地理位置较优越,周边已有万科东荟城、中海誉城等多个大型住宅小区,并有植树公园等自然生态资源;
时代地产是继富力首进萝岗后,又一以广州老牌房企身份进军萝岗的开发商。由此可以看出,一方面,萝岗在地铁规划、多个大型商业配套的支撑下,区域前景利好已明朗化,其区域价值已实质性地体现于楼市,成功促使了时代地产迈开“东进”的步伐;另一方面,萝岗在经过2014年两度刷新区域单价地王后,其区域市场已逐渐回归理性,全市楼市的发展亦更趋稳健。
天河方面,“旧改”的元岗路粤隆客车厂地块1、地块2,占面9.42万平方米,建面22.33万平方米,属元岗组团改造的起步初期地块,虽然受惠于地铁利好,但由于旧村、旧厂包围圈内,周边客运站亦较杂乱,加上受地块自身规划商业占比较大、需配建学校及西边河涌的影响,12500元/平方米的起拍价相对偏高,最终在没有举行土地拍卖仪式的情况下,被过江龙北京远洋地产以底价27.92亿元夺得。值得注意的是,地块相对西面仅一路之隔的白云两大准单价地王而言,其楼面地价分别低10010元/平方米、12497元/平方米,以后楼盘定价的灵活空间较大;此外,地块无中小户型配比限制,有利于户型的灵活配比,提高了地块的可塑性。地块得主远洋地产,是继金融街、华发、北大资源、深振业、龙湖、华润置业、平安不动产后又一外地实力房企,此次拿地展现了外地房企进军广州市场的决心,同时亦为广州楼市注入又一强劲的动力。
2015年首月的土地市场表现平淡,虽然均为底价成交,但其价格较理性。此外,两家本土房企的东进布局或让萝岗的“造城”效应加剧,在无户型比例限制的情况下将令萝岗住宅产品线更丰富;另外,在两地块有竣工时间限制的前提下,必然加速了各地块的建设,为区域住宅市场的发展提速,同时亦有望进一步带旺周边商业,加上地铁的开通,使萝岗的居住氛围更浓厚、更宜居。
2月将首挂“巨无霸”商住地
展望2月供地,广州共有4宗地块挂牌,商住用地占1宗、商服工业混合用地占1宗,商服用地占2宗,合计用地面积29.28万平方米、出让起拍价16.63亿元。其中民科园推出3宗地块,总占面23.77万平方米,总起拍价16亿元,成为2月的供应主力。
住宅地块方面,民科园太和镇北太路以北、民科园以西AB1207024、AB1207026、AB1207028商住地块,占面20.73万平方米,总建40.57万平方米,起拍价13.45亿元,起拍单价3316元/平方米,由2宗商务地、1宗宅地,合计3宗地打包成一宗出让,为民科园自2007年以来首次挂牌的商住地块,同时也是白云区土地实行公开招拍挂以来规模最大的商住地,堪称“巨无霸”;此外,地块既可单独申请,也可联合申请;其竞得原则为最高限制地价+竞配建;出让条件是,AB1207028地块须按规划要求配建保障性住房及相应比例的地下空间建筑面积,并无偿移交广州高新技术产业开发区民营科技园管理委员会。由于地块起拍单价较低,体量较大并受惠民科园的规划利好,有望吸引实力房企或联合体参与竞拍。
商服地块方面,民科园太和镇北太路以北AB1208065地块、AB1208140-2地块,占面分别0.97万平方米、2.06万平方米,两地块起拍单价均为2118元/平方米,是民科园自2007年以来起拍单价最高的商服地块。
据经纬行分析,民科园位置较偏,目前周边村庄、田地较多,生活配套较缺乏,如三宗地块顺利出让,一方面令其功能区更显丰满;另一方面,片区发展或将提速,在改善配套的同时,亦有望促进片区的三旧改造。